Los activos bancarios no se compran como se compra un piso.
El proceso es diferente, los interlocutores son diferentes y los errores también tienen un coste diferente.
Esta guía explica qué son los activos bancarios en Canarias, cómo se accede a ellos y qué esperar del proceso desde la identificación hasta el cierre.
Qué se entiende por activos bancarios en el mercado inmobiliario
El término activos bancarios agrupa distintos tipos de activos inmobiliarios que tienen en común un origen financiero.
Inmuebles adjudicados
Inmuebles que el banco o fondo ha adquirido mediante ejecución hipotecaria o dación en pago. El activo ya es propiedad del acreedor y se vende directamente como inmueble, no como deuda.
Son la tipología más accesible para el inversor, ya que el proceso se parece más a una compraventa convencional. El precio suele estar por debajo del mercado como compensación por el estado del activo y la falta de garantías sobre el inmueble.
NPL con garantía hipotecaria
Deuda impagada con un inmueble como garantía, que el fondo vende antes de llegar a la adjudicación. El comprador adquiere la posición del acreedor, no el inmueble directamente.
Es el activo con mayor potencial de descuento pero también el más complejo. El proceso incluye due diligence específica, negociación con el fondo y un horizonte temporal de resolución que puede extenderse entre seis meses y dos años.
Para una guía detallada del proceso NPL, consulta el artículo cómo comprar un NPL en Tenerife.
Suelo y activos en desarrollo
Solares, promociones paradas y activos en desarrollo que los fondos tienen en cartera por operaciones fallidas del ciclo anterior. Alta complejidad legal y urbanística. Solo para inversores con perfil promotor o de desarrollo.
Carteras de activos
Fondos de inversión internacionales venden en ocasiones carteras completas de activos en lugar de activos individuales. El ticket de entrada es alto pero el descuento puede ser significativo.
Este es el segmento donde opera la mayor parte de mi trabajo en transacciones institucionales en Canarias.
Por qué Canarias es un mercado relevante para los fondos
Los fondos internacionales que operan en el mercado español tienen carteras con activos en Canarias adquiridos durante los ciclos de crisis anteriores.
La combinación de demanda turística sostenida, compradores extranjeros activos y precio de mercado en niveles altos hace que la recuperación de activos en el archipiélago sea más predecible que en otras geografías con menor demanda.
Eso se traduce en carteras activas en el mercado y en fondos dispuestos a ceder activos a precios que generan margen real para el comprador.
El 23,12% de los compradores extranjeros en España eligieron Canarias, según el Colegio de Registradores. Ese dato es el argumento que usan los propios fondos para valorar sus carteras en la región.
Cómo acceder a activos bancarios en Canarias
Canal directo con fondos y gestoras
La vía más eficiente pero la más difícil de activar sin relaciones previas. Los fondos internacionales que gestionan carteras en Canarias trabajan con intermediarios de confianza. Sin esa relación previa, el acceso es limitado.
Esta es la vía por la que llegan las operaciones más interesantes, las que no aparecen en ningún portal y que solo circulan por redes profesionales.
Portales de activos bancarios
Portales como Solvia, Haya Real Estate, Servihabitat o los portales propios de los grandes bancos publicitan activos adjudicados con distintos niveles de descuento.
El acceso es abierto pero la competencia también. Los activos publicados en estos portales suelen estar en el mercado desde hace tiempo y el precio de salida ya incorpora parte del ajuste.
Subastas judiciales y notariales
Activos que llegan a subasta por ejecución hipotecaria. Precio potencialmente bajo pero proceso complejo, plazos largos y riesgo de cargas adicionales no conocidas hasta después de la adjudicación.
Solo recomendable con asesoramiento legal específico y experiencia previa en el proceso.
La due diligence en un activo bancario: qué revisar
La due diligence en activos bancarios tiene peculiaridades que no existen en una compraventa convencional.
Para inmuebles adjudicados
El banco o fondo suele vender el activo sin garantías sobre el estado del inmueble, sin información sobre los ocupantes actuales y sin certificado de habitabilidad actualizado.
Lo mínimo a revisar antes de hacer ninguna oferta:
Estado físico del inmueble y coste de rehabilitación estimado. Situación registral completa. Existencia de ocupantes y situación jurídica de la ocupación. Cargas pendientes más allá de la hipoteca ejecutada. Certificado energético y situación urbanística del activo.
Para NPL
La due diligence es más extensa. A los puntos anteriores se añaden el análisis del expediente judicial, el historial del deudor y la valoración independiente del activo subyacente en su estado actual.
La inversión en due diligence es proporcional al riesgo del activo. Ahorrar en esta fase es el error más caro que comete el inversor no experimentado.
Diferencias clave entre activos bancarios y compraventa convencional
| Aspecto | Compraventa convencional | Activo bancario |
|---|---|---|
| Vendedor | Propietario particular o empresa | Banco, fondo o gestora |
| Precio | Negociable con margen limitado | Potencial descuento significativo |
| Garantías | Estándar legales | Limitadas o inexistentes |
| Proceso | 4-8 semanas habitual | 2-6 meses o más |
| Due diligence | Estándar | Extensa y específica |
| Financiación | Hipoteca convencional posible | Fondos propios preferible |
| Complejidad | Moderada | Alta |
Mi experiencia en transacciones institucionales en Canarias
Llevo tres años trabajando operaciones con fondos de inversión en Canarias. He mediado transacciones que superan los 850.000 euros entre inversores privados y fondos internacionales.
Tengo dos premios como asesor con mayor volumen de transacciones institucionales en Canarias, otorgados por Century 21 España. No como dato de curriculum. Como resultado de operar en este mercado de forma consistente.
Lo que me diferencia de un asesor generalista en este tipo de operaciones es el acceso directo a fondos, el conocimiento del proceso desde dentro y la capacidad de construir una oferta que el fondo tome en serio desde el primer contacto.
Si estás considerando entrar en el mercado de activos bancarios en Canarias, el primer paso es entender si tu perfil y capital encajan con el tipo de activo y el proceso.
Escríbeme y lo analizamos sin rodeos.
Yaddiel Samper. Asesor inmobiliario especializado en inversión y activos NPL en Tenerife. Century 21 Lighthouse. 2x Premio al Mejor Asesor en Transacciones Institucionales en Canarias.