La mayoría de propietarios se sorprende cuando descubre los gastos reales de una venta. Nadie te los explica hasta que estás firmando. Esta guía los detalla todos, con ejemplos reales del mercado canario.
Uno de los errores más comunes que veo es que los propietarios calculan cuánto van a ganar con la venta sin descontar los gastos reales. El resultado: la operación acaba siendo menos rentable de lo esperado, y a veces genera problemas fiscales inesperados.
Los gastos principales al vender
1. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Este impuesto lo recauda el ayuntamiento donde está ubicada la propiedad. Grava el incremento del valor del terreno desde que lo compraste hasta que lo vendes. Su importe depende de tres factores: valor catastral del suelo, años con la propiedad y coeficiente del ayuntamiento.
En Canarias, los municipios más activos como Santa Cruz, Las Palmas o La Laguna tienen coeficientes propios. Un piso con valor catastral del suelo de 50.000 euros mantenido 10 años puede generar una plusvalía de entre 2.000 y 6.000 euros.
Importante: Si vendes por menos de lo que compraste, puedes acreditar que no ha habido ganancia real y evitar este impuesto. Desde 2021 existe un método de cálculo alternativo más favorable.
2. IRPF por ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que compraste, la diferencia tributa como ganancia patrimonial:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Existen exenciones importantes. Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta. Si reinviertes en otra vivienda habitual en 2 años, también puedes quedar exento total o parcialmente.
3. Gastos de notaría y registro
En una compraventa, los gastos de notaría los paga habitualmente el comprador. Pero si tienes hipoteca, la cancelación registral corre de tu cuenta: entre 400 y 1.000 euros.
4. Certificados obligatorios
- Certificado energético: 80-200 €. Obligatorio.
- Cédula de habitabilidad: 100-300 €. Obligatoria en Canarias.
- ITE: Variable. Solo si el edificio la requiere.
5. Honorarios del asesor inmobiliario
Si trabajas con un asesor, los honorarios suelen estar entre el 3% y el 6% del precio de venta. En operaciones de alto valor o con gestión exclusiva, el porcentaje puede negociarse.
Ejemplo real: piso de 180.000 € en Tenerife
Compraste hace 8 años por 130.000 €, vendes por 180.000 €. Gastos aproximados:
- Plusvalía municipal (La Laguna): 2.800 €
- IRPF sobre ganancia (50.000 € × 21%): 10.500 €
- Cancelación hipoteca: 600 €
- Certificado energético: 120 €
- Cédula de habitabilidad: 180 €
- Honorarios asesor (4%): 7.200 €
Total gastos estimados: 21.400 € Beneficio neto real: 28.600 € (de los 50.000 € de ganancia bruta).
Si no lo calculas antes, la sorpresa fiscal puede ser considerable.
Lo que puedes deducir para reducir la ganancia
Muchos propietarios no saben que pueden restar ciertos gastos al precio de compra original para calcular la ganancia patrimonial real. Los más habituales:
- Los impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA + AJD)
- Los gastos de notaría y registro que asumiste al comprar
- Las reformas y mejoras realizadas (con facturas)
- Las comisiones pagadas a la agencia inmobiliaria en la compra
Guardar todas las facturas de reformas desde el momento de la compra puede ahorrarte miles de euros en la declaración cuando vendas.
¿Cuándo conviene vender ahora en Canarias?
El mercado mantiene una demanda sólida, especialmente en zonas turísticas y capitales. La escasez de oferta de calidad en Santa Cruz, La Laguna, Las Palmas o municipios del sur de Tenerife mantiene los precios al alza.
Si llevas más de 5 años con la propiedad y no tienes previsto usarla, este puede ser un buen momento para analizar la venta. El mercado absorbe bien los precios y los plazos de venta se han reducido.
Aviso: La información de este artículo es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal. Los datos pueden variar según situación personal, municipio y comunidad autónoma. Consulta siempre con un asesor fiscal.