Hay una operación que se firma en notaría, se paga, se entregan llaves y, un mes más tarde, se deshace.
No por un defecto de la vivienda ni por un problema de financiación. Por una notificación que nadie envió.
Cuando vendes una vivienda que está alquilada, tu inquilino no es un detalle del contrato. Es una parte con derecho preferente a comprarla. Y la ley no se conforma con que lo sepa: exige que se le notifique en forma fehaciente, con precio y condiciones, antes de que vendas a otro.
Lo que dice el artículo 25 de la LAU
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos lo regula en su artículo 25. El apartado 1 no deja margen:
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Ese derecho tiene dos caras.
El tanteo. El inquilino puede igualar la oferta y comprar él. Dispone de treinta días naturales desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si no lo ejerce, vendes libremente. Con un límite que casi nadie tiene en cuenta: los efectos de esa notificación caducan a los ciento ochenta días naturales. Pasados seis meses, si no has cerrado, vuelves a empezar.
El retracto. Es lo que ocurre si te saltas el paso anterior. El inquilino puede meterse en la compraventa ya firmada y quedarse el piso en el lugar de tu comprador, con sujeción al artículo 1.518 del Código Civil: reembolsa el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda.
El retracto se abre en tres supuestos, y los tres son errores del vendedor:
- No se hizo la notificación.
- Se hizo, pero faltaba alguno de los requisitos exigidos.
- El precio efectivo de la compraventa resultó inferior al notificado, o las demás condiciones esenciales menos onerosas.
El tercero es el que más veces veo sin intención de engañar a nadie. Notificas 240.000, negocias con el comprador y cierras en 228.000. Acabas de abrir la puerta al retracto sin darte cuenta.
El plazo que no corre solo
El derecho de retracto caduca a los treinta días naturales. Pero el reloj no empieza con la escritura.
Empieza con la notificación que el comprador debe hacer al inquilino de las condiciones esenciales en que se hizo la compraventa, entregándole copia de la escritura.
Esto tiene una consecuencia práctica incómoda: si nadie notifica nada, no hay nada que caduque. La operación queda con un derecho de retracto abierto durante un plazo que no ha arrancado. Y ese es exactamente el tipo de carga que aparece cuando el nuevo propietario quiere revender o financiar.
El Registro no se lo salta
El apartado 5 cierra el círculo por la vía registral.
Para inscribir el título de venta de una vivienda arrendada hay que justificar que las notificaciones se hicieron, con los requisitos exigidos. Y si la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo así en la escritura bajo la pena de falsedad en documento público.
Esa última frase es literal. Declarar que un piso está libre cuando hay un contrato de arrendamiento vivo no es una imprecisión administrativa que se corrige con un anexo. Es lo que la propia ley califica así.
La renuncia no te libera de avisar
Muchos contratos de arrendamiento incluyen la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Es válida: el apartado 8 lo permite expresamente.
Lo que casi nadie lee es el párrafo siguiente. Pactada la renuncia, el arrendador sigue obligado a comunicar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Es decir: la renuncia te quita al inquilino como comprador preferente. No te quita el preaviso. Si tienes una renuncia firmada y crees que no hay que hacer nada, tienes treinta días de calendario que no has contado.
Cuándo el inquilino no tiene este derecho
El apartado 7 recoge la excepción relevante: no hay tanteo ni retracto cuando la vivienda arrendada se vende junto con las restantes viviendas o locales del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni cuando distintos propietarios venden en bloque a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del edificio.
Con un matiz: si en el inmueble solo existe una vivienda, el inquilino conserva el tanteo y el retracto. Vender “un edificio” de un solo piso no desactiva nada.
Y aquí conviene saber que el suelo se movió hace unos días. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre, reescribía este artículo 25: eliminaba esa excepción para cualquier vivienda jurídicamente individualizable y obligaba a notificar el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios objetivos usados para calcularlo, incluso en ventas conjuntas de carteras. El 2 de octubre el Congreso de los Diputados acordó derogarlo, al amparo del artículo 86.2 de la Constitución.
Resultado: la redacción en vigor hoy es la de siempre, la que acabas de leer. Pero estuvo dos días siendo otra, y la dirección del cambio que se intentó dice bastante sobre lo que puede volver. Si vendes una cartera con viviendas alquiladas dentro, este es un punto que conviene revisar con fecha, no de memoria.
El coste que se queda contigo después de vender
Un último detalle del artículo 14, porque es dinero tuyo y llega después de la firma.
El comprador se subroga en tus derechos y obligaciones como arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Si la duración pactada era superior y el comprador reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo tiene que soportar el arrendamiento hasta completar esos cinco o siete años.
El inquilino pierde el resto. Y quien le indemniza no es el comprador: es el enajenante. Una mensualidad de la renta en vigor por cada año que, excediendo del plazo legal, quedara por cumplir.
Haz el cálculo con un caso concreto. Contrato firmado a diez años, venta en el año dos. El comprador soporta el arrendamiento hasta cumplir cinco. Los años que exceden ese plazo y quedaban por cumplir son cinco, del sexto al décimo. Cinco mensualidades de indemnización que no estaban en ninguna hoja de cálculo, y las pagas tú.
En Canarias puede haber un segundo tanteo encima
Si la vivienda es protegida, hay otro derecho preferente que no sustituye al del inquilino: se suma.
La Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias establece en su artículo 65 que las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas protegidas y sus anejos están sujetas a tanteo y retracto en favor del Instituto Canario de la Vivienda, o de la entidad pública promotora, cuando el conjunto de ayudas públicas recibidas fue igual o superior al 15 por 100 del precio de la vivienda al tiempo de su adquisición.
El mecanismo es paralelo al de la LAU: comunicas precio, forma de pago y condiciones; el tanteo se ejercita en treinta días naturales; el adquirente debe notificar la venta en los treinta días naturales siguientes con copia de la escritura. Y el artículo 66 añade un techo: el tanteo o el retracto nunca se ejercen por encima del precio máximo aplicable a esa vivienda protegida.
Dos derechos de adquisición preferente sobre la misma operación, con dos destinatarios distintos y dos notificaciones distintas. Si falta una, la que falla es la venta entera.
Qué hacer antes de publicar el anuncio
Cuatro cosas, en este orden:
Lee el contrato de arrendamiento completo. Busca si hay renuncia al derecho de adquisición preferente y con qué redacción. Si la hay, cuenta treinta días antes de la fecha de firma prevista. Si no la hay, prepara el tanteo.
Notifica de forma fehaciente, no por WhatsApp. La ley pide forma fehaciente. Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o acta notarial. Un mensaje leído no acredita el contenido de lo notificado.
Notifica el precio que vas a cerrar, no el que te gustaría. Si después bajas, vuelves a notificar. Es más barato repetir un burofax que descubrir un retracto.
Comprueba si la vivienda es protegida y cuántas ayudas públicas llevó. Ese 15 por 100 decide si hay un segundo tanteo en juego.
El resumen
Vender un piso alquilado no es vender un piso con un inconveniente dentro. Es una operación con un tercero que tiene derecho preferente, plazos propios y un control registral que se ejerce en el momento de inscribir.
El trabajo serio se hace antes de publicar el anuncio: leer el contrato, contar los plazos y notificar bien. Hecho así, el inquilino es un trámite de treinta días. Hecho mal, es la parte que puede quedarse tu venta.
Esto es criterio de operación, no asesoramiento jurídico: la notificación concreta y su redacción las revisa tu abogado. Pero llega a esa conversación sabiendo qué plazos están corriendo.